Beitrag Freie Presse März 2007

BGH erneut auf Spuren des Anlegerschutzes bei Erwerb von sog. Schrottimmobilien

Wird eine sog. Schrottimmobilie durch einen Darlehensvertrag finanziert, welcher den Beitritt zu einem Mietpool vorsieht und wird dieser dazu benutzt, um beim Anleger falsche Vorstellungen über Mieteinnahmen der Immobilie zu erwecken, dann spricht nach einem Urteil des XI. Senates des Bundesgerichtshofs vom 20.03.2007, Az: XI ZR 414/04, eine widerlegbare Vermutung dafür, daß die finanzierende Bank Kenntnis von dieser arglistigen Täuschung hatte. Dies gilt jedoch in der Fortführung der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 16.05.2006) nur dann, wenn der Vermittler und die Bank in institutioneller Weise zusammengearbeitet haben.

Dem Urteil lag der überteuerte Erwerb einer Eigentumswohnung zugrunde. Im Darlehensvertrag war der Beitritt zu einer bestehenden Mieteinnahmegesellschaft (Mietpool) vereinbart. Sofern die Bank Kenntnis davon hatte, daß der Mietpool überschuldet sei, oder diesem Darlehen gewährt wurden, für welche die beitretenden Anleger haften, oder überhöhte Ausschüttungen an die Poolmitglieder erfolgen, die bei diesen einen falschen Eindruck über die Rentabilität erwecken, komme eine Schadensersatzhaftung der finanzierenden Bank aufgrund eines konkreten Wissensvorsprunges in Betracht.

Dieses Urteil dürfte für finanzierende Banken von sog. Schrottimmobilien einmal mehr ein herber Rückschlag sein. Denn bislang stellten sich diese oft auf den Standpunkt, daß nur die Rolle als Darlehensgeber wahrgenommen werde und damit jede Haftung im Bezug auf das Anlageobjekt ausgeschlossen sei. Es wurde einmal mehr klargestellt, daß die Banken, welche, um Darlehen zu vermitteln, mit dem Vermittler zusammenwirken, sich nicht ohne weiteres aus der Haftung entziehen können. Dies gilt vor allem dann, wenn die Darlehensauszahlung an Bedingungen, wie vorliegend dem Beitritt zum Mietpool, geknüpft ist. Da der Nachweis einer Kenntnis der Bank von „Mißständen“ im Bezug auf das Anlageobjekt sehr schwierig ist, greift bei dem Vorliegen eines Zusammenwirkens zwischen Bank und Vermittler laut dem BGH zumindest eine widerlegbare Vermutung der Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung zugunsten der Anleger ein. RA Sascha Wolf

Beitrag Freie Presse Februar 2008

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04.12.2007, Az: XI ZR 227/05 die Rechte von Anlegern bei finanzierten Geschäften gestärkt.

Der Anleger kann danach die weiteren Zahlungen an die Bank verweigern und von einer finanzierenden Bank im Falle eines sog. verbundenen Geschäfts alle Zins- und Tilgungsleistungen zurück verlangen, wenn der mit dem Kredit verbundene Kaufvertrag von Anfang an nichtig war. Dies gilt sogar dann, wenn der Kredit bereits vollständig zurückgezahlt wurde.

Eine Anlegerin hatte sich mit einem ideellen Anteil an einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung beteilt. Dazu hatte sie einem Treuhänder eine unwiderrufliche Vollmacht zum Erwerb dieses Anteils erteilt. Dieser Anteil sollte mit einem Darlehen, welches ebenfalls von dem Vermittler angeboten wurde, finanziert werden. Dieses Darlehen wiederum sollte mit einem ebenfalls gleichzeitig abgeschlossenen Bausparvertrag getilgt werden. Nach Ablauf der Darlehenzeit wurde das Darlehen planmäßig durch den Bausparvertrag abgelöst.

Die Anlegerin verlangte nun von der Bank sämtliche gezahlten Zins- und Tilgungsleistungen zurück, mit Erfolg! Sie begründete ihr Verlangen damit, daß die dem Treuhänder erteilte Vollmacht nichtig sei, da diese gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoße. Damit sei auch der vom Treuhänder geschlossene Kaufvertrag unwirksam. Aufgrund des nichtigen Kaufvertrages sei die Bank zur Rückzahlung der geleisteten Zins- und Tilgungsleistungen verpflichtet, da ein verbundenes Geschäft vorliege.

Dies sah der BGH ebenso. Kaufvertrag und Darlehensvertrag bilden im konkreten Fall ein verbundenes Geschäft, da beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. Dies ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn der Vermittler der Anlage neben dem Kaufvertrag auch den Darlehensvertrag vermittelt habe und hierbei auch den Darlehensvertrag mit vorgelegt hat. Der Kaufvertrag sei wegen der nichtigen Vollmacht ebenfalls nichtig, da der Treuhänder die Anlegerin beim Erwerb nicht wirksam vertreten habe. Durch diese Nichtigkeit des Kaufvertrages steht der Anlegerin eine dauerhafte Einrede gegen den Darlehensvertrag gemäß § 9 Absatz 3 Verbraucherkreditgesetz zu.

Dies führt nach dem Gesetzeswortlaut dazu, daß künftige Leistungen auf den Kredit verweigert werden können. Der BGH urteilte, daß der Gesetzgeber aber mit dieser Vorschrift keine abschließende Regelung treffen und eine Rückforderung bereits erbrachter Leistungen ausschließen wollte. Er führte aus, daß auch eine Rückforderung bereits gezahlter Leistungen möglich ist. Der Gesetzgeber habe es bewußt der Rechtsprechung überlassen, die Frage der Rückforderung zu regeln. Dieser sog. Rückforderungsdurchgriff gelte auch dann, wenn die Leistungen bereits vollständig erbracht sind. Der BGH führte aus, daß die Rückabwicklung bei anfänglicher Nichtigkeit des finanzierten Geschäfts nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu erfolgen habe. Diese Auffassung hat zugunsten der Anleger den entscheidenden Vorteil, daß sich dieser Steuervorteile gegenüber der Bank nicht anrechnen lassen muß, da das Bereicherungsrecht einen sog. Vorteilausgleichs nach schadensersatzrechtlichen Grundsätzen nicht kenne. RA Sascha Wolf