Beitrag Freie Presse März 2007

BGH erneut auf Spuren des Anlegerschutzes bei Erwerb von sog. Schrottimmobilien

Wird eine sog. Schrottimmobilie durch einen Darlehensvertrag finanziert, welcher den Beitritt zu einem Mietpool vorsieht und wird dieser dazu benutzt, um beim Anleger falsche Vorstellungen über Mieteinnahmen der Immobilie zu erwecken, dann spricht nach einem Urteil des XI. Senates des Bundesgerichtshofs vom 20.03.2007, Az: XI ZR 414/04, eine widerlegbare Vermutung dafür, daß die finanzierende Bank Kenntnis von dieser arglistigen Täuschung hatte. Dies gilt jedoch in der Fortführung der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 16.05.2006) nur dann, wenn der Vermittler und die Bank in institutioneller Weise zusammengearbeitet haben.

Dem Urteil lag der überteuerte Erwerb einer Eigentumswohnung zugrunde. Im Darlehensvertrag war der Beitritt zu einer bestehenden Mieteinnahmegesellschaft (Mietpool) vereinbart. Sofern die Bank Kenntnis davon hatte, daß der Mietpool überschuldet sei, oder diesem Darlehen gewährt wurden, für welche die beitretenden Anleger haften, oder überhöhte Ausschüttungen an die Poolmitglieder erfolgen, die bei diesen einen falschen Eindruck über die Rentabilität erwecken, komme eine Schadensersatzhaftung der finanzierenden Bank aufgrund eines konkreten Wissensvorsprunges in Betracht.

Dieses Urteil dürfte für finanzierende Banken von sog. Schrottimmobilien einmal mehr ein herber Rückschlag sein. Denn bislang stellten sich diese oft auf den Standpunkt, daß nur die Rolle als Darlehensgeber wahrgenommen werde und damit jede Haftung im Bezug auf das Anlageobjekt ausgeschlossen sei. Es wurde einmal mehr klargestellt, daß die Banken, welche, um Darlehen zu vermitteln, mit dem Vermittler zusammenwirken, sich nicht ohne weiteres aus der Haftung entziehen können. Dies gilt vor allem dann, wenn die Darlehensauszahlung an Bedingungen, wie vorliegend dem Beitritt zum Mietpool, geknüpft ist. Da der Nachweis einer Kenntnis der Bank von „Mißständen“ im Bezug auf das Anlageobjekt sehr schwierig ist, greift bei dem Vorliegen eines Zusammenwirkens zwischen Bank und Vermittler laut dem BGH zumindest eine widerlegbare Vermutung der Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung zugunsten der Anleger ein. RA Sascha Wolf

Beitrag Freie Presse Januar 2007

Endlich ist es entschieden. Es war bislang lange Zeit umstritten, wie die „alte“ 30-jährige kenntnisunabhängige Verjährung in die „neue“ seit dem 01.01.2002 geltenden Regelungen der kenntnisabhängigen Verjährung übergeleitet werden soll.

Dieser Umstand ist insbesondere in Kapitalanlagerechtsfällen, in denen eine ordnungsgemäße Aufklärung nicht stattfand, von besonderer Bedeutung. Fand die Anlagevermittlung vor dem 01.01.2002 statt, wurde von den Gerichten zum Teil vertreten, daß die „neue“ Verjährung von 3 Jahren unabhängig von der Kenntnis des Anlegers von der fehlerhaften Aufklärung zu laufen beginnt. Folge dieser Auslegung war, daß in diesem Fall alle Ansprüche der Anleger zum 31.12.2004 verjährt wären, egal, ob dieser Kenntnis von seinen Ansprüchen oder gar von einem Schaden hatte.

Der 11. Senat des Bundesgerichtshofes hat nun mit Urteil vom 23.01.2007 (Az.: XI ZR 44/06) endlich Klarheit geschafft und geurteilt, daß in diesen sog. „Altfällen“, also denen, in denen z.B. eine ordnungsgemäße Aufklärung im Rahmen einer Vermittlung einer Kapitalanlage vor dem 01.01.2002 nicht stattgefunden hat, es auf die Kenntnis des Anlegers von eben dieser fehlerhaften Aufklärung für den Verjährungsbeginn von 3 Jahren ankomme. Damit hat sich das höchste deutsche Gericht in Zivilsachen der Auffassung vor allem des Oberlandesgerichts Braunschweig (FP berichtete) angeschlossen und im Sinne des Verbraucherschutzes den auch seit langem nach hiesiger Auffassung richtigen Weg beschritten.

Anzuwenden sei hier Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB, die Überleitungsvorschrift zum Verjährungsrecht nach dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts, wonach sich die Verjährung eines Anspruchs nach § 195 BGB (neue Fassung) richte. Der Lauf dieser regelmäßigen Verjährungsfrist sei auch in diesen Überleitungsfällen, sog. „Altfällen“, mit den subjektiven Voraussetzungen (Kenntnis) des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB (neue Fassung) zu berechnen. D.h., hatte der Anspruchsteller zum 01.01.2002, also dem Tag, an dem das „neue“ Verjährungsrecht in Kraft trat, nicht die erforderliche Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen, beginnt die 3-jährige Verjährung erst am Ende des Jahres, in welchem diese Kenntnis erlangt wurde. Um diese Regelung nicht ausufern zu lassen, ist jedoch auch für die sog. „Altfälle“ kenntnisunabhängig eine Maximalverjährungsfrist von 10 Jahren beginnend ab dem 01.01.2002, also bis zum 31.12.2011, einschlägig.

Die Entscheidung hat nicht nur weittragende Konsequenzen im Bereich des Kapitalanlagerechts, sondern dürfte übergreifend in allen Rechtsgebieten, enorme Auswirkungen für jeden Gläubiger haben, vor allem, wenn dieser ein eher unerfahrener Verbraucher ist. RA Sascha Wolf

Schadensersatzansprüche unterliegen,wie alle Ansprüche, der Verjährung.

Im Jahre 2002 wurde das Verjährungsrecht neu geregelt.

weiterlesen…